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Herr Patschger 
Stellv. GBL/SGL Planung
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EMail: SPatschger@stadt.grossenhain.de
Frau Herrmann
Bauverwaltung
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Bauverwaltung
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weiterführende Links:
   

BauBG § 154 Ausgleichsbetrag...

BauBG § 155 Anrechnung...

 

Informationen für Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet Großenhain „Stadtkern“

Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (SEP)
Ziel der Stadtsanierung ist die Beseitigung von städtebaulichen Missständen wie bspw.:

  • die Umgestaltung eines Sanierungsgebietes zu einem attraktiven Kommunikations-, Handels- und Dienstleistungszentrum durch Stärkung der Funktionen im Bereich Handel, Handwerk, Dienstleistungen,
  • die Verbesserung der Versorgung des Gebietes mit Gemeinbedarfseinrichtungen (Kulturzentrum, Bibliothek, Vereinsräume),
  • der Erhalt der Stadtstruktur und deren sinnvolle Ergänzung,
  • die Erhaltung und Aufwertung von Wohnraum zur Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität,
  • die Wiederbelebung von historischer Bausubstanz, historischen Anlagen, Plätzen, Grün- und Freiflächen im privaten und öffentlichen Bereich zur Verbesserung der Freiraumfunktion, der Aufenthalts- und Lebensqualität,
  • die Verbesserung und Erneuerung der technischen Infrastruktur.

Zur Verwirklichung dieser Ziele hatte der Stadtrat der Stadt Großenhain die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen für die umfassende Sanierung des Stadtkerns beschlossen und auf dieser Grundlage am 25.11.1992 den Stadtkern durch Satzungsbeschluss als Sanierungsgebiet festgelegt. Nachdem die Stadt Großenhain in das Bund-Länderprogramm-Sanierungsprogramm (SEP) aufgenommen war, konnte im Jahr 1993 mit der Sanierung des Sanierungsgebietes „Stadtkern“ begonnen werden. Die Stadt hat im Förderprogramm Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (SEP) bisher rd. 7 Millionen Euro Finanzhilfen für die Sanierung „Stadtkern“ erhalten, wobei die Stadt selbst mit rd. 3,5 Millionen Euro Eigenmitteln an der Gesamtfinanzierung beteiligt ist. Im Jahr 2000 wurde die Stadt mit dem Gebiet „Stadtkern“ zusätzlich in das Förderprogramm Städtebaulicher Denkmalschutz (SDP) aufgenommen, wobei die Gebietskulisse des SDP identisch ist mit dem Gebiet des SEP. In diesem Programm erhielt die Stadt bisher rd. 15,8 Millionen Euro Finanzhilfen, wobei die Stadt mit rd. 3,2 Millionen Euro Eigenmittel an der Ge-samtfinanzierung beteiligt ist.

Informationen zu Ausgleichsbeträgen

Im Rahmen von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen wurden und werden im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ Gebäude modernisiert und instand gesetzt, ruinöse Gebäude beseitigt, Freiflächen und Straßenräume saniert und gestaltet, öffentliche Grünflächen umgestaltet und Vieles mehr. All diese Maßnahmen tragen dazu bei den „Stadtkern“ lebenswerter und attraktiver zu machen. Eine gestaltete Umgebung und ein modernisiertes Objekt erhöhen nicht nur die Chancen auf Vermietung sondern auch den Marktwert des Grundstücks. Zur attraktiven Umgestaltung des Sanierungsgebietes „Stadtkern“ hat in den vergangenen 20 Jahren eine Vielzahl öffentlicher Maßnahmen beigetragen, welche insbesondere mit Fördermitteln finanziert wurden. Diese positive Entwicklung beeinflusst den Wert der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Deshalb hat der Gesetzgeber im §§ 154 ff. Baugesetzbuch (BauGB) vorgegeben, dass die Eigentümer als Ausgleich für die eingesetzten öffentlichen Fördermittel an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen sind - in Höhe des durch die Sanierung bedingten Wertzuwachses ihrer Grundstücke. An diese Gesetzesbestimmung ist jede Stadt und Gemeinde gebunden, die solche Sanierungsgebiete per Satzung festgelegt hat. Die Erhebung der Ausgleichsbeträge liegt demnach nicht im Ermessen der Stadt Großenhain.

Was ist ein Ausgleichsbetrag?

Nach den Regelungen des §§ 154 ff. BauGB haben alle Grundstückseigentümer in Sanierungsgebieten nach Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme einen Ausgleichsbetrag an die Stadt zu entrichten, unabhängig von den tatsächlich auf dem eigenen Grundstück durchgeführten Maßnahmen und unabhängig davon ob Fördermittel in Anspruch genommen wurden oder nicht. Dieser Ausgleichsbetrag entspricht der durch die Sanierungsmaßnahme „Stadtkern“ bedingten Bodenwerterhöhung. Die Stadt Großenhain ist zur Erhebung dieser Ausgleichsbeträge durch die Bundesgesetzgebung verpflichtet.

Die Berechnung des Ausgleichsbetrages nach Beendigung der Sanierung

Der Ausgleichsbetrag ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, den ein Grundstück hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert). Bezugspunkt ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet ist und die Sanierungssatzung durch den Stadtrat aufgehoben wird.

Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung eines Grundstücks im Sanierungsgebiet ist die Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrages. Diese Bodenwertsteigerung wird durch den Gutachterausschuss des Landkreises Meißen ermittelt.

Die Höhe des Ausgleichsbetrages wird für jedes Grundstück individuell errechnet und hängt davon ab, inwieweit öffentliche Investitionen und Maßnahmen in der Nachbarschaft und im Sanierungsgebiet den Wert des jeweiligen Grundstücks beeinflusst haben. Die Größe eines Grundstücks stellt dabei die Bemessungsgrundlage dar.

Der Ausgleichsbetrag muss nach Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme entrichtet werden - also nach der Aufhebung der Sanierungssatzung durch den Stadtrat. Der Ausgleichsbetrag wird dann durch Bescheid von der Stadt Großenhain erhoben. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages durch einen Bescheid wird jedem Eigentümer die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung gegeben. Der festgesetzte Ausgleichsbetrag ist nach Bekanntgabe des Bescheids in der Regel innerhalb eines Monats zu zahlen.

Vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages / Minderung der Höhe des Ausgleichsbetrages

Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit einer vorzeitigen freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrages eingeräumt (VwV-STBauE vom 20.08.2009 Abschnitt D Ziffer 21.3). In der öffentlichen Stadtratssitzung vom 28.10.2015 (Link zur Beschluss-Vorlage) haben die Stadträte das Verfahren zur freiwilligen Ablösung der sanierungsbedingten Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet Großenhain „Stadtkern“ beschlossen. Hierbei wurden auch die Eckpunkte zur Sicherstellung eines einheitlichen Verfahrens der freiwilligen Ablösung festgelegt.

Die Eigentümer haben hierdurch die Möglichkeit eine freiwillige Vereinbarung mit einem Verfahrensnachlass in Höhe von 20 % mit der Stadt Großenhain abzuschließen.

Die Ablösung des Ausgleichsbetrags durch den Eigentümer ist freiwillig. Vorteilhaft ist, dass mit solch einer Ablösevereinbarung eine abschließende Regelung zum Ausgleichsbetrag für das betreffende Grundstück getroffen wird. Sowohl Nachforderungen seitens der Stadt als auch Rückforderungen des vereinbarten Ablösebetrages durch den Eigentümer sind ausgeschlossen. Auch nach Abschluss der Sanierung kann auf Grundlage der vorzeitigen und endgültigen Ablösung kein weiterer Ausgleichsbetrag mehr erhoben werden.

Zu beachten ist, dass dieser Verfahrensnachlass in Höhe von 20 % nur bis zu einem Jahr vor Abschluss der Sanierung gewährt werden kann, d.h. bis 31.12.2016. Die Grundstückseigentümer, welche von der Ablösung des Ausgleichsbetrages Gebrauch machen möchten, müssen daher die ausgefüllte und unterschriebene Vereinbarung bis spätestens 30.09.2016 in der Stadtverwaltung Großenhain einreichen. Spätere Anträge können nur berücksichtigt werden, wenn als Zahlungsziel ebenfalls der 31.12.2016 vereinbart werden kann.

Für die Berechnung des Ablösebetrages wird hier die voraussichtliche sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme für das Grundstück ermittelt. Dabei wird die Zeit bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme berücksichtigt, in dem der Ausgleichsbetrag um einen entsprechenden Abschlag gemindert wird. Berechnungsgrundlage ist das vom Gutachterausschuss des Landkreises Meißen erarbeitete Zonengutachten.


Zonengutachten
Bsp.-Rechnung

Die vorzeitige Ablösung hat für den Eigentümer und die Stadt Vorteile:

für den Eigentümer

  • der Stadtrat räumt den Grundstückseigentümern bei vorzeitiger Ablösung einen Verfahrensabschlag von 20% ein
  • Rechtssicherheit auf der Grundlage des Stadtratsbeschlusses
  • die erfolgte Zahlung gilt als endgültig erfüllt, auch wenn weitere sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen entstehen
  • Steuervorteil: Der Ausgleichsbeitrag kann steuerlich nach Prüfung durch das zuständige Finanzamt im Einzelfall geltend gemacht werden
  • nach vorzeitiger Ablösung entfällt für bestimmte Rechtsvorgänge die Anwendung der §§ 144 ff. BauGB für das Grundstück

für die Stadt

  • Rückfluss der Einnahmen aus der Ablösung in die Sanierungsmaßnahme
  • die Stadt Großenhain kann die mit der vorzeitigen Ablösung verbundenen Einnahmen nutzen, um die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen weiter finanzieren
  • damit trägt die vorzeitige Ablösung von Ausgleichsbeträgen direkt zur weiteren Aufwertung des Sanierungsgebietes bei
  • weniger Verwaltungsaufwand - freiwillige Vereinbarungen verursachen in der Regel weniger Aufwand als das umfangreiche Verfahren eines Verwaltungsaktes zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme
Wer muss Ausgleichsbeträge zahlen?

Ausgleichsbeträge müssen von allen Grundstückseigentümern im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Großenhain „Stadtkern“ bezahlt werden. Die Kosten trägt immer Derjenige, der zum Zeitpunkt der Veranlagung des Betrages Eigentümer ist. Bei Wohnungs- und Teileigentum müssen die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer den Betrag entsprechend ihrem Anteil am Gesamteigentum zahlen. Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, muss der Grundstückseigentümer den Ausgleichsbetrag bezahlen. Maßgebend hierfür sind die Eintragungen im Grundbuch. Findet nach Abschluss der Sanierung ein Eigentümerwechsel statt, so geht die Ausgleichsbetragspflicht nicht auf den neuen Eigentümer über. Nicht mehr betroffen sind Grundeigentümer, die den Ausgleichsbetrag bereits zu einem früheren Zeitpunkt gezahlt haben.